2025년 아파트 전세계약 완벽 가이드 - 절차부터 주의사항까지 한번에!

인생에서 가장 큰 결정 중 하나인 '집 구하기'. 특히 전세계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 거액이 오가는 중요한 계약입니다. 하지만 많은 분들이 전세계약 과정에서 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 정확히 알지 못해 불안해하시는 경우가 많습니다. 최근 전세사기 뉴스가 끊이지 않는 상황에서 안전한 전세계약을 위한 정보는 더욱 중요해졌습니다. 오늘은 2025년 3월 기준, 아파트 전세계약의 모든 과정과 반드시 체크해야 할 주의사항을 단계별로 꼼꼼하게 알려드립니다. 이 글 하나로 전세계약의 A부터 Z까지 완벽하게 마스터하세요!

아파트 전세계약 단계별 절차

전세계약은 크게 계약 전 준비 단계, 계약 단계, 잔금 및 입주 단계로 나눌 수 있습니다. 각 단계별로 필요한 절차와 체크리스트를 자세히 살펴보겠습니다.

1. 계약 전 준비 단계

Step 1: 매물 찾기 및 시세 확인

전세계약의 첫 단계는 원하는 지역의 매물을 찾고 시세를 확인하는 것입니다. 직방, 다방과 같은 부동산 앱이나 지역 부동산을 통해 매물을 알아보세요. 이때 단순히 전세가격뿐만 아니라 매매가격도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

국토교통부 실거래가 사이트에서 해당 지역의 실제 거래 가격을 확인하면 적정 전세가를 판단하는 데 도움이 됩니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 너무 높은 경우 주의가 필요합니다.

Step 2: 전세자금 대출 가능 여부 확인

전세자금 대출이 필요한 경우, 계약 전에 미리 은행이나 금융기관에서 대출 가능 여부와 한도를 확인해야 합니다. 대출 심사에는 시간이 소요되므로 여유를 두고 준비하는 것이 좋습니다.

Step 3: 등기부등본 및 건축물대장 확인

마음에 드는 매물을 발견했다면, 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다. 이 서류들은 인터넷등기소와 정부24에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

• 등기부등본: 실제 소유자 확인, 근저당권 설정 여부, 가압류/가처분 등 권리 제한 사항 확인
• 건축물대장: 불법 건축물 여부, 용도 변경 여부 확인

 

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2. 계약 단계

Step 4: 가계약금 입금

매물이 마음에 들고 모든 서류 확인이 완료되었다면, 가계약금을 입금합니다. 가계약금은 보통 전세가의 1% 정도로 하며, 정확한 금액은 부동산 중개사와 협의하여 결정합니다.

Step 5: 계약서 작성 및 계약금 입금

계약서 작성 시에는 임대인(집주인)과 직접 만나 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 이때 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본상 소유자와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 계약금은 일반적으로 전세가의 10% 정도이며, 반드시 임대인 본인 계좌로 직접 송금해야 합니다.

Step 6: 확정일자 및 전세자금 대출 신청

계약서 작성 후에는 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받습니다. 확정일자는 전세권의 우선순위를 보장받기 위해 필수적입니다. 또한 전세자금 대출이 필요한 경우, 이 시점에서 대출 신청을 진행합니다.

3. 잔금 및 입주 단계

Step 7: 잔금 입금 전 최종 확인

잔금 입금 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하여 계약 이후 새로운 권리 제한이 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 또한 임대인의 체납세금이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

Step 8: 잔금 입금 및 전입신고

모든 확인이 완료되면 잔금을 입금하고, 이사 당일 또는 그 이후에 전입신고를 합니다. 전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24 웹사이트를 통해 온라인으로도 가능합니다.

Step 9: 집 상태 확인 및 입주

입주 전에 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 하자가 있다면 사진을 찍어 임대인에게 알려 수리를 요청합니다. 특히 수도, 전기, 가스, 난방 등 기본 설비의 작동 여부를 반드시 체크해야 합니다.

전세계약 시 필수 체크리스트

구분	체크 항목	확인 방법
서류 확인	등기부등본	인터넷등기소에서 발급, 소유자 및 권리 제한 확인
	건축물대장	정부24에서 발급, 불법 건축물 여부 확인
	임대인 체납세금	국세 및 지방세 완납증명서 요청
가격 확인	적정 전세가격	국토교통부 실거래가 사이트 확인
	전세가율	매매가 대비 전세가 비율 계산 (70% 이상 주의)
	주변 시세	인근 유사 물건과 비교
안전장치	전세보증보험	HUG, SGI 등 보증보험 가입 가능 여부 확인
	특약사항	계약서에 필요한 특약 명시
	공인중개사 확인	국가공간정보포털에서 자격 확인

전세계약 시 반드시 확인해야 할 6가지 주의사항

1. 등기부등본 꼼꼼히 확인하기

등기부등본은 전세계약의 안전을 보장하는 가장 기본적인 서류입니다. 등기부등본에서는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

• 소유자가 계약 당사자와 일치하는지
• 근저당권 설정 금액이 적정한지 (매매가의 20% 초과 시 주의)
• 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항이 있는지

특히 근저당권 설정 금액이 높을 경우, 전세금 반환에 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

2. 전세가율 확인하기

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 의미합니다. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘으면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 전세가율이 높을수록 집주인이 전세금을 반환하지 못할 가능성이 커지므로, 반드시 확인해야 합니다.

3. 임대인 신분 및 계좌 확인하기

전세사기를 예방하기 위해 임대인의 신분증을 확인하고, 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 본인의 계좌로 송금해야 합니다. 대리인이 계약할 경우, 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 필수 특약사항 포함하기

전세계약서에는 다음과 같은 특약사항을 반드시 포함시키는 것이 좋습니다:

 1. 계약일 이후 근저당, 가압류, 가처분 등 새로운 제3자의 권리가 발생할 경우 임대인은 자신의 책임으로 잔금일까지 말소하여야 하고, 잔금일 다음날까지 등기부등본 권리 변동이 없어야 한다. 만약 그렇지 못할 경우 동 계약은 해제된 것으로 한다. 2. 본 목적물에 의해 전세자금 대출 진행 불가 시 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하고, 계약을 무효로 한다. 단, 개인변심, 신용상의 문제는 제외한다. 

5. 임대인 체납세금 확인하기

임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 체납세금이 있다면 추후 전세금 반환에 문제가 생길 수 있으므로, 계약 전에 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 요청하여 확인해야 합니다.

6. 전세보증보험 가입하기

전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비한 가장 확실한 안전장치입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 전세보증보험에 가입하면 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 계약 전에 해당 주택이 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

전세계약 시 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 전세계약 시 가장 중요한 체크사항은 무엇인가요?

등기부등본 확인이 가장 중요합니다. 실제 소유자와 계약 당사자가 일치하는지, 근저당권 설정 금액은 적정한지, 가압류나 가처분 같은 권리 제한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

Q2: 전세보증금을 안전하게 보호받는 방법은 무엇인가요?

전세보증보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 또한 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고, 계약서에 필요한 특약사항을 포함시키는 것도 중요합니다.

Q3: 전세계약 후 전입신고는 언제 해야 하나요?

전입신고는 이사 당일이나 그 이후에 해도 됩니다. 다만, 전입신고와 확정일자를 받은 다음날부터 대항력이 발생하므로, 가능한 빨리 진행하는 것이 좋습니다. 평일 오후 3시 이후에는 처리가 다음날로 미뤄질 수 있으니 주의하세요.

마무리: 안전한 전세계약을 위한 핵심 포인트

아파트 전세계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 중요한 계약 중 하나입니다. 모든 과정을 꼼꼼히 체크하고 필요한 서류를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 등기부등본 확인, 적정 전세가격 확인, 전세보증보험 가입은 안전한 전세계약을 위한 필수 요소입니다.

 

또한 계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면, 계약을 서두르지 말고 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 전세사기가 빈번하게 발생하는 요즘, 조금 더 신중하고 꼼꼼하게 계약을 진행한다면 소중한 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을 것입니다.

 

이 글이 여러분의 안전한 전세계약에 도움이 되길 바랍니다. 새로운 보금자리에서 행복한 시간 보내시길 응원합니다!